《環球時報》2013年10月25日：萬喆：房價調控應瞄準虛假需求

　　10年來，中國房價高企，而屢次調控均見效甚微。如何能夠擠碎泡沫，平抑價格，今秋的輿論重點聚焦于“房產稅”。

　　房產稅在許多發達國家都有，在中國也有一段時間的試行。房產稅與其他財產稅一樣，主要是社會財富的再分配作用。但事實上，現在的關注點在于，房產稅能否用來控制房價？是否應該出臺更為猛烈的政策，用更重的稅賦，遏制房價上升？

　　政策出臺前，應該要問兩個問題：政策的目的是什么？結果會怎樣？出臺房產稅的主要目的是擠出泡沫，將房地產價格拉到正常運行軌道上來。那怎么算“正常”？一是房地產市場交易良性，即交易主要以自住為主；二是市場供求趨于平衡，即居民居住需求能夠得到合理滿足。

　　那么房產稅按照現行的試點和流傳的一些版本，會產生什么結果？目前討論比較廣泛的版本是以住房面積為基礎，進行累進計稅。其依據是諸如“一套住房為自住，其余住房即為投資用途”的說法。但隨著人們生活水平的提高，工作空間跨度的增大，一個家庭擁有多套住房成為可能或者必須。只要其買房收入是合法所得，由輿論或者行政力量來確認多少房產算是自用需求容易誤傷真實需求。

　　而且僅靠房產稅，仍不能抑制投機。比如，一個中高收入家庭，擁有一套原有住房、一套學區房和一套父母住房。但均為自用，不出售也不出租，卻必須繳納相當數額的稅賦，并可能因此不堪負擔而賣房。相反，有些不折不扣的炒房客因為其房產總在不斷購進賣出過程中，有些房產甚至在還沒有正式過戶的情況下就已經賣出，其實際持有房產量很小，所交房產稅額也因此很小。那么，這樣的房產稅不僅遏制了真實需求，而且對投機不具備殺傷力。

　　從理論上說，作為商品，房屋的真實價格應當由市場供求決定，只要是體現市場真實需求的，就是真實價格。所謂泡沫指的是由于投機需求使資產的市場價格脫離資產內在價值的部分。這種投機需求是一種虛假需求，所產生的泡沫，實質是與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹。如果單純將房產稅作為調節房價的工具，主要是遏制需求，卻也暫時遏制了真實需求。屢次調控政策未見效，主要就是未能有效打擊虛假需求，反而引發真實需求者的市場恐慌，造成進一步上漲預期和投機活躍。

　　因此，調控的重點應當是擠壓泡沫，從虛假需求的根本上進行打擊，即對房產發生的盈利用途進行限制，使房產沒有變現投機盈利的可能。進行交易等盈利環節稅費的征收，將是調控的關鍵。如可大大延長交易免稅的房屋持有時間；把持有房產的時間進行更細的劃分，根據持有時間進行交易時的盈利交稅，逐層加大短期交易的稅費力度；在每段時間內，綜合房產交易整體數量和金額進行累進稅率的稅收。同時規范房屋出租。這樣不僅能打擊投機，也能使買房人因商品長期不能變現而緩解對升值所帶來的收入預期。

　　房價過快過高地上升，其害處昭然：一是對實體經濟的傷害，二是對普通民眾消費能力的抑制，三是造成國家經濟金融的潛在危機。調控要“下決心、下狠心”，但更重要的是找到問題的根源，有可靠的調研做基礎，拿出對癥的政策，這樣才能為經濟良性發展奠定基礎。(作者是中國黃金集團首席經濟學家)